从传统的产业园区改造更新为产业社区，已成为现代园区发展升级的重要模式。以往我们探讨过，如何从空间、功能和产业三方面创新营造产业社区，今天我们重点从土地操作视角看如何推进产业社区改造。结合东滩智库的项目经验，我们总结了三个实施路径或策略：一是混合用地模式突破，二是土地供应方式创新，三是鼓励多方主体合作。

一、在混合用地使用模式上突破

我国现行的土地供应制度中，一宗土地基本有一种用地性质，土地供应方式相对死板，不利于产业的融合发展。近年来，以珠三角地区为改革源头，探索出一些混合用地的实施方式，较好地适应了城市功能提升和产业发展需要。具体来说，主要有两种方式的突破。

1、新型产业用地

第一种是新型产业用地，也就是常听到的M0用地，是在单一地块上，围绕特定产业的发展特征，以建筑功能的混合，帮助单一企业实现研发、生产、销售环节的功能融合。对一家中小型企业来说，公司的业务往往需要研发、生产、销售环节紧密互动，按传统的供地方式，要科研、工业、商服用地各拿一块，给企业造成了较大的成本压力。而M0用地的突破点就在于能够在单一用地上，混合兼容研发、生产、销售功能的多种业态建筑，土地出让价格按照不同性质的建筑面积比例来进行换算。目前这种模式在国家级开发区已经使用得较为普遍。

2、多宗用地混合使用

第二种是多宗用地混合使用，这是响应后工业化时代产业业态交叉融合、弹性工作和生活模式重塑背景下人的新需求，在产业社区这个更大的层面上，实现工作、生活的功能融合，创造高品质的产业社区。这种方式要突破单一地块的规模，允许由同一个实施主体在多个地块内按照发展需求，在不突破规划配建比例限制的前提下，集中布局产业配套，形成邻里中心、宿舍、食堂等连片公共服务设施，更好地落实设施园区共享，促进生产研发与城市生活服务协同发展，实现产业社区层面上的产城融合。

二、探索土地供应方式的创新

因为在实际操作中，城市更新项目如果硬性要求采用政府收储，再公开招拍挂的话，将对实施企业回收的前期投入产生极大的经营风险。特别是对于产业社区来说，用地性质种类丰富，短周期的商住类项目和长周期的产业类项目冷的冷，热的热，很容易产生商住项目抢手，产业项目无人问津的情况。

因此，在土地供应方式上，需要站在开发区长远发展的角度，对项目进行肥瘦搭配组合，在实现产业发展的同时，也为项目实施主体提供市场化经营的保障，更好地激发市场活力。通过这种方式，也能推动各项设施的组合开发，在建筑功能角度，实现工业用地向产业社区的转变；在土地使用角度，不同地块间可以建设地下通道、二层连廊，加深产城融合效率。

在此基础上，还应该叠加工业用地使用权的租赁+出让灵活配置机制，提高政府对入驻产业项目土地利用效率的监管，同时也进一步降低企业在用地成本上的压力。包括实施长期租赁，并对租赁工业用地开放有条件的转让和抵押权利，实现租售同权，提升企业租赁意愿；其次，更为广泛地推动先租后让、达产出让，保障土地资源提供给真正有能力的企业，防止企业囤地；最后，针对我国企业平均寿命不足10年的现实特征，弹性设置工业用地的出让年期，避免在未来产生大量新的低效用地，加快土地资源流转速度。

案例链接：深圳宝龙街道新能源产业基地

2022年，深圳龙岗区宝龙街道新能源产业基地项目，是全国首宗二三产业混合用地挂牌交易的试点。它的创新在于突破单宗土地供应的常规做法，把10.37万平方米的多宗二三产业用地进行连片出让，包括四幅工业用地，一幅商业用地，和代建的交通设施用地。还有，就是它将本应分散布置在每个地块内的配套设施，统筹集中布置于图上左下角的工业用地中，形成一个比较集中，势能比较强的园区配套服务中心。这些举措，都有力破除了城市更新项目在实施中会遇到的很多棘手的现实问题。

三、鼓励多方主体合作开发模式

一般来说，在产业社区改造更新中有多方主体参与其中。政府负责产业基金组建、拆迁等工作，平台公司负责产业社区内的基础建设。产业地产商发挥专业能力，建设标准厂房、产业平台、创新中心等，并负责园区的招商和运营。商业地产商建设邻里中心、酒店、人才公寓等商业载体，提供生活配套服务。房地产商建设商品房、租赁住宅、公共配套服务设施等居住载体，提升生活环境。

从推动产业社区更新的模式看，参与主体主要分为两大类。一类是一体化实施产业社区开发的企业，在集团内为产业社区各项产城功能设立子公司，在集团层面实现投资平衡，如中南集团构建4+1业务布局，中南高科负责产业地产开发运营，中南置地、中南建筑负责房地产开发和建设，教育、实业投资板块可以为项目注入产业运营资源。另外一类是推动产业社区合作开发的资源整合企业，包括产业地产商、城市地产商、资管公司等，它们经常采取联合开发的模式，发挥各自优势，成立合资公司，共同推动项目，如招商蛇口+佳兆业+长城资产推动旧改项目。

案例链接：杭州萧山戴村V智造产业社区

戴村工业园区位于杭州萧山区戴村镇，占地约1.3平方公里，从1990年代开始起步，早期主要是依托优惠地价引进了一些低端制造业，包括五金机械、医用耗材、化工产品等。

2017年，这个园区抓住纳入萧山经开区的机遇，通过镇政府与第三方主体的通力合作，完善产业配套、提升建筑形象、升级基础设施、聚焦特色产业，实现了低端工业园区向高端产业社区的跃升。升级后的戴村V智造产业社区，产业上从低端制造业为主转变为以人工智能、智能制造为主导，业态上由单一的厂房调整为厂房+研发办公+工业邻里中心+人才公寓的综合业态。

戴村工业园区的改造更新，创新了“镇街+平台公司”的模式，镇政府服务推动征地拆迁、招商运营和提供园区服务，萧山区城投服务基建的投资改造、以及城市开发商等资源的引入，实现了产业和城市功能的双重焕新。在政府主导外，积极引入企业参与，与浙报集团合作，引入大项目，打造了数字文化产业园；另外还通过与RISC-V基金会的合作，成立了产业中心平台，助力园区内数字经济产业的快速发展。